Renovera bostadsrätt – regler, tillstånd och vad du får göra själv

Vem äger vad i en bostadsrätt?

Bostadsrättsföreningen äger fastigheten. Som medlem har du nyttjanderätt till lägenheten och ansvarar normalt för lägenhetens inre underhåll, till exempel ytskikt, inredning, vitvaror och ofta delar av badrummet. Föreningen ansvarar för huset i övrigt: stomme, tak, fasad, gemensamma utrymmen och i regel stammar för vatten och avlopp.

Exakt hur ansvaret fördelas står i föreningens stadgar, ofta i en så kallad ansvarsfördelningslista. Läs den innan du planerar något, eftersom fördelningen kan skilja sig mellan föreningar.

Det här kan du normalt göra utan tillstånd

Ytskiktsrenovering räknas i de flesta föreningar som en del av ditt inre underhåll. Det gäller till exempel:

• Måla och tapetsera väggar och tak.
• Byta golv i torra utrymmen, men kontrollera stadgarnas krav på stegljudsdämpning.
• Byta köksluckor, bänkskiva och vitvaror utan att flytta vatten- eller avloppsanslutningar.
• Byta innerdörrar och lister.

Även här kan stadgarna ställa krav, till exempel på arbetstider, bortforsling av byggavfall och skydd av trapphuset. Informera gärna grannarna i förväg.

Det här kräver ofta styrelsens tillstånd

Enligt bostadsrättslagen får du inte utan styrelsens tillstånd göra ingrepp i bärande konstruktion, ändra befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten eller göra annan väsentlig förändring av lägenheten. Många föreningar kräver dessutom tillstånd för:

• Våtrumsrenovering, inklusive byte av tätskikt och golvbrunn.
• Större elarbeten, som byte av elcentral eller ny eldragning.
• Ändringar i ventilationen, till exempel ny köksfläkt kopplad till husets system.
• Att riva eller flytta väggar, även icke bärande.

Vad som räknas som väsentlig förändring och vilka arbeten som kräver tillstånd kan skilja sig mellan föreningar, så utgå alltid från era stadgar och fråga styrelsen om du är osäker. Ansök skriftligt och bifoga en beskrivning, ritning och uppgifter om vilka företag som ska göra jobbet. Vänta in ett skriftligt besked innan arbetet börjar. Styrelsen kan ställa villkor, till exempel att våtrummet ska utföras enligt branschregler och att intyg lämnas in efteråt.

Stambyte och föreningens arbeten

Stambyte är föreningens angelägenhet och beslutas av föreningen. Planerar föreningen ett stambyte inom några år kan det vara klokt att vänta med en egen badrumsrenovering, eftersom badrummet ofta görs om i samband med stambytet. Fråga styrelsen om underhållsplanen innan du bestämmer dig.

Försäkring och ansvar vid skador

Se till att du har bostadsrättstillägg på din hemförsäkring, eftersom det täcker skador på det du själv ansvarar för i lägenheten. Föreningen har en egen fastighetsförsäkring. Kontrollera också att företaget du anlitar har ansvarsförsäkring, eftersom en vattenskada från ett felaktigt utfört arbete kan drabba både grannar och föreningen.

Gör du ändringar utan tillstånd kan du bli skyldig att återställa dem på egen bekostnad, och du riskerar att bli ersättningsskyldig om något går fel.

Behöriga hantverkare och dokumentation

Elarbeten ska utföras av ett registrerat elinstallationsföretag hos Elsäkerhetsverket, VVS-arbeten helst av ett företag som arbetar enligt Säker Vatten och våtrum av ett företag med behörighet enligt GVK eller BBV. Spara intyg, kvitton och ritningar och lämna kopior till föreningen om stadgarna kräver det. Det underlättar också vid försäljning.

ROT-avdrag i bostadsrätt

Som bostadsrättshavare kan du få ROT-avdrag på 30 % av arbetskostnaden för renovering i din lägenhet, med högst 50 000 kr ROT per person och år inom det gemensamma taket på 75 000 kr för ROT och RUT. Arbeten som föreningen beställer, som stambyte eller fasadrenovering, ger däremot inte dig ROT-avdrag.

Så ansöker du om tillstånd – checklista

En välförberedd ansökan går ofta snabbare att behandla. Ta med:

• En beskrivning av vad som ska göras och varför.
• Ritning eller skiss som visar nuvarande och nytt utförande.
• Vilka företag som ska utföra arbetet och deras behörigheter.
• Planerad tidsplan och hur byggavfall och buller hanteras.
• Uppgift om att intyg för el och våtrum lämnas till föreningen efteråt.

Räkna med att styrelsen kan behöva tid, särskilt om ärendet ska tas upp på ett styrelsemöte eller om en sakkunnig ska titta på ritningarna. Lägg därför in tillståndet tidigt i din tidsplan.

Vanliga misstag i bostadsrätt

• Att börja riva innan skriftligt tillstånd finns.
• Att anta att samma regler gäller som i förra föreningen.
• Att renovera badrummet strax före ett planerat stambyte.
• Att glömma stegljudskraven vid byte av golv.
• Att anlita ett företag utan ansvarsförsäkring.

Hitta hantverkare via Fixtorget

När du har tillstånd från styrelsen kan du beskriva jobbet på Fixtorget och få kontakt med upp till fyra granskade företag. Du kan be att få se försäkringsunderlaget i chatten och spara kostnadsspecifikationen, något som styrelsen ofta vill se.

Vanliga frågor